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小区可以不要物业公司的管理模式吗?

完全可以,业主自治,或交给社区服务完全可行,取消物业让全体业主自主经营还能分红。每个大楼盘或几个小楼盘联合单独成立股份公司。(股民全体业主)1.治安交给所辖居委会与警务片区

完全可以,业主自治,或交给社区服务

完全可行,取消物业让全体业主自主经营还能分红。每个大楼盘或几个小楼盘联合单独成立股份公司。(股民全体业主)

1.治安交给所辖居委会与警务片区,实行网格化管理。

2.卫生聘请专业外包公司(每二年竞标一次)。

3.水、电,网,气、广播等公共费用,居民直接交给相关部门。

4.停车场车位不得对外售卖,只能内部租及对临时车收费(所得全体业主按房产平方数系数分红)。

5.全体物业的公共店面出租及电梯广告费等收入存入业主基金(用于共公支出及分红)

物业管理是由物业管理科管理的。也有些地方是物业管理处。有问题其实是可以投诉的。但是“毒瘤”就是晚期,没法抢救!

但是物业投诉操作性不强,能干物业的没点背景是不可能的。同时,业主成立业主大会要求比例太高,毕竟一个小区都是不认识的人,各自有各自的营生,有些人就选择忍忍过了。所以,业主大会也难成立。对物业没什么办法可想。


那么对于物业的发展和管理,老J有几点发表过的建议。

面对很多物业,不作为,自己使用执法权,不明确服务意识,唯利是图的情况,应该有所改变。

  1. 业主应该齐心协力成立业主大会。
  2. 罢免不作为物业。
  3. 公开招标明码标价,实行物业费竞价制度。
  4. 合同一年一签,物业费按月缴纳。
  5. 出现问题主动问责,扣出相应物业费。
  6. 明确物业主体责任意识,变管理为服务。业主当家作主。
  7. 利用小区广告收益抵扣物业费,减轻业主负担。
  8. 合理规划属于业主所有的车位和车库,让业主受益。
  9. 建立和谐的业主、物业关系。
  10. 定期开展物业和业主的活动,拉近关系。
  11. 业主自己也要提高本身素养,最好一个业主该做的。

老J相信一个巴掌拍不响,只有多方努力、共同促进,才能建立完整和谐的主雇关系。

现在物业费还是相对新的概念,老旧小区是没有这个的,所以大家对物业费的概念还是比较缺失的。现在国家政策改革,部分小区原来没有物业的,现在有物业介入管理了,同时也收物业费了。这就导致业主不愿意交额外的钱,不交钱物业公司当然不会赔本提供对应的服务,恶性循环下,业主更不交钱了,物业也就更不管了。。。于是乎,你们懂得。。。

谢邀。根据物业公司自身条件,在公司规章制度范围内,在条件许可的情况下,依靠属地政府职能部门,相应建立党支部,团支部,工会等团体组织,最大程度为全体员工,拓展知识面和技能面,谋求公共福利。在公司盈余的条件,增加全体员工的工资和福利,设立技能等奖项,提升员工的主观能动性。提高员工与业主间的沟通能力和理解能力,减少员工与业主间不必要的沟通弊病。物业公司根据自身条件,增加员工的工资和福利,表面上看,增加了企业的成本,但是实际上,员工合理的报酬,能充分发挥员工的潜在能力,处处为公司着想,尽心尽职,为公司赢得最大利益化,何乐而不为呢?

秩序维护部管理内容

一、巡逻服务程序与技巧

1、巡逻员应掌握的三个要素

耳听:异常声音(包括水流声、撬锁声、脚步声、呼救声等)。

眼观:周围情况(人员活动情况,公共设施、设备运行情况,消防设施情况,门锁情况等)。

鼻嗅:异常味道(焦味、血腥味、煤气味、油漆味、汽油味等)。

2、发现可疑爆炸物品

小心检查或仔细观察包装情况。如确定属爆炸物品,应立即通知主管并报警,由警方派专员前来处理,同时做好警戒,疏散周围所有人员。

二、门卫服务应注意事项

1、熟悉物业区域内业主(住户)的工作、生产运作的特点、车辆活动状况。

2、举止文明,礼貌执勤

(1)接证件应手心向上,切不可抓或夺。

(2)验证:

①要对照照片与持证者的相貌是否相符;

②看压照片的钢印、公章是否清晰无误;

③观察持证者面部表情是否慌乱。

三、做好门卫换岗交接班工作

门卫换岗的内容一般包括执勤情况、注意问题和待办事项。

1、换岗交接的方法。

2、交接班时间:应提前15分钟到达交接班地点。

3、交接班要求:

三明:前班情况明;本班接办的事情明;物品器械清点、设备运行情况明。

三清:前班情况清;下班交代的问题清;物品器械清点清。

四、交接班制度

交接班过程中应做好以下几个方面的工作:

1、员工要严格遵守交接班制度,按规定时间交接班。因故不能执勤的,必须提前请假。

2、岗前准备工作。接班人员做好上岗准备,按规定着装,携带执勤用品,准时接班。同时要查看物损情况,清点移交物品,发现异常情况应及时通知班长。

3、交班。交班人员应告知当班发生的各种情况及问题进行汇总,并认真详细的填写在交接本上,要求字迹工整、清晰。

4、接班者未到或未办理交接班手续,当班者不能离开,应及时报告班长处理。

5、接班带班人员与交班带班人员进行工作交接,接班人员应详细了解上班值班情况以及遗留问题,做到心中有数,交班人员亦应将上述情况仔细交待给接班人员。

6、接班人员应检查各种秩序维护员工作设备的使用情况并进行交接,如发现损坏、丢失现象应及时上报告领班。

7、带班人员应召开班前、班后会,班前发布工作任务,指出值班注意事项,提出工作要求,班后总结和讲评值班情况。

8、接班带班人员对当班人员按工作需求进行合理安排和调配。

9、带班人员在上岗前监督和检查当班人员的着装、仪表仪容,对不符合要求应立即纠正,方可准予上岗。

五、责任区的划分

1、进出口责任区的划分应遵循大小适度、有利于提高工作效能和无死角原则。

2、进出口岗位的选定应遵循有利于观察、有利于隐蔽的原则、有利于处置的原则和有利于防守的原则。

六、勤务的要领

1、“四勤”

出入口人员在执勤时要做到:

眼勤:留心观察出入口责任区的各种情况,并善于透过现象看本质,从蛛丝马迹中发现疑点。

脑勤:对观察到的现象进行分析,从中发现不合常理、违背规律、相互矛盾的地方。

腿勤:对于责任区范围内出现的情况,需及时去了解解决。

手勤:对出入大门的人员、车辆、物品的查验,必须亲自动手,不能敷衍了事。

2、“五要”

即坚持对人员的五项基本要求

(1)执勤制度要严格。

(2)检查工作要细致。

(3)处理问题要灵活。

(4)上岗执勤要文明。

(5)情况记录要全面。

3、“两快”

反映情况快。凡遇到重大、疑难问题,一时解决不了,或解决时有可能引起麻烦的,要及时向上级领导汇报;要善于用最简短的语言把事情介绍清楚,在反映情况的同时,可以提出个人意见、看法以及对问题的处理意见。应当明确反映情况是组织纪律性的一种体现,不是把问题推给领导去解决。

解决问题快。要有随时应对突发事件的能力,能够迅速找到解决问题的办法,不使问题复杂化。

七、人车物进出的控制

1、人员进出的控制

人员的进出控制,指执勤人员对出入人员的身份、证件按规定进行检查、登记,以达到有效控制外部无关人员进入责任区的目的。

2、居民进出的控制

对居住物业来说,居住区的居住主体是业主。近年来,由于部分业主将房屋出租,给物业管理带来一定的难度。进出口执勤人员应根据不同情况对长期居住的业主和非业主人员采取不同的管理措施。

3、非居民进出的控制

在日常工作中,进出口人员要与巡逻人员密切配合,监控人员也应密切注意屏幕上的动态情况,发现可疑情况,及时通知巡逻人员,要求他们加强跟进和巡逻。

4、车辆进出的控制

以下是几种常用车辆进出的控制:

(1)业主车辆进出的控制。

(2)外来车辆进出的控制。

(3)特种车辆进出的引导。

(4)非机动车辆进出的控制。

八、安全消防巡逻工作规定

1、巡逻时间

根据所辖区域的具体情况,对所辖区域的巡逻工作实行全天候(24小时不间断)的秩序维护服务。

2、巡逻路线

巡逻路线的设定和具体实施根据所辖区域的实际情况由班长定期布置,重大活动期间的巡逻路线由主管临时布置。

3、工作内容

(1)负责所辖区域外围可视区域的交通指挥,保证院落正常交通秩序。

(2)检查所辖区域外墙的完损情况。

(3)检查夜间照明灯具的开闭情况。

(4)夜间检查院落停放车辆的门、窗是否锁闭、有无液体泄漏,如在非指定地点停放并留言提示。

(5)夜间检查所辖区域所有门、窗的锁闭情况和各平台的安全情况。

(6)执行重大活动期间的临时巡逻任务。

4、工作要求

(1)按岗位职责规定的时间、路线巡逻,并做好检查、记录。

(2)了解当班的工作重点和重大任务的工作要求,在有重大接待任务期间,要加强对重点部位的巡查,并做好记录。

(3)思想集中,通过“看、听、闻、问”等手段,发现问题及时查明及时上报并协助处理。

(4)发现身份可疑的人要仔细询问,并通过对讲机或其它联络方式与前台或门岗值班人员进行核实,防止意外事件发生。

(5)发现正在实施破坏、伤害他人、盗窃、意图潜入的犯罪嫌疑人或酗酒闹事的人员时,应迅速报告上级和值班领导并协助处理或将其擒获,通过消防步行梯带往秩序维护部接受处理。

(6)发现起火、跑水等紧急情况,及时上报公司值班经理和相关部门,在其他人员未赶到前应有采取果断措施控制局面的义务。

(7)保持所辖区域道路的正常交通秩序,指挥和疏导进出车辆,引导及时、动作规范,发现车门未锁的,应及时处理并报告值班领导和相关人员取得联系。

(8)夜间检查各楼宇对讲门是否关闭。

5、住宅交通安全管理规定

(1)所有机动车在小区内行驶、停泊时,必须遵守道路交通法和本管理规定。按照交通标志、标线和指挥(语言、手势、标识)行驶或停泊。禁止鸣笛,确保小区管理区域的正常交通秩序。

(2)机动车应按指定位置停放,严禁车道内停车。

(3)警车、消防车、救护车、工程抢险车在执行紧急任务时,可自由出入,并做好登记。

(4)不得在小区管理区域内的车道、门口、停车场的出入口、消防通道或其他非停车位置随意停放车辆。

(5)泊车时,应停放在车位正中,严禁随意停放或挤占预留车位。

(6)在小区院落内如发生车辆刮蹭或交通事故,由责任双方协商解决,如有异议,依照法律程序解决。

(7)机动车进出小区,应减速行驶,限速5公里/小时之内。

6、消防安全规定

(1)法人代表为防火第一责任人。坚持预防为主、防消结合的方针,防火安全工作在安全工作委员会领导下由各项目管理处秩序维护部具体组织实施。

(2)组建义务消防队,努力学习消防业务知识,积极参加消防业务培训,掌握火灾应急自救方案措施,学会使用消防设施和器材。

(3)确保消防设施和灭火器材的数量,做到由专人管理和人人会使用。确保消防设备的完好和正常使用,任何人员不得损坏、移动或将消防设备挪作它用。

(4)不得在消防设施和器材周围堆放杂物和搭建违章建筑,不得以任何理由在疏散通道内堆放物品。

(5)严禁将危险物品(易燃、易爆、化学腐蚀等物品)带进所辖区域内。因工作需要应向项目管理处秩序维护部提出申请,经同意后方可带入并须采取必要的防范措施。

(6)严格火种管理,不得在所辖区域内使用酒精炉、煤油炉、明火取暖器等。禁止在所辖区域内焚烧文件资料、废纸。如因工作需要动用明火,应先向项目管理处秩序维护部提出动火申请,办理动火证并在有监护的情况下方可进行。

(7)遵守安全用电管理规定,严禁超负荷使用电器,以免发生事故。需要增设电器线路时,必须符合安全规定,严禁乱接临时用电线路。

(8)根据《消防法》和有关规定,有下列情形之一的,通知限期整改:

1)占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的;

2)封闭、损坏照明设施和消防标志标识的;

3)乱拉、乱接电器线路及不按规定使用电热电器具的;

4)擅自挪用灭火工具、器材和消防备用水源的。

(9)根据《消防法》和有关规定,有下列情形之一的,责令停止作业:

1)未办理审批手续即进行室内装修的;

2)未办理申报审批手续即进行动火作业的;

3)电气焊、用火、用电作业,防火安全措施不落实的。

7、消防安全检查

(1)由秩序维护部根据工作需要进行消防安全检查。

(2)时间:每月检查一次,每次检查做好记录。

(3)内容

1)确保所有的消防设备完好无损。

2)检查各部门执行防火安全工作的情况。

3)检查员工消防安全知识和操作使用消防器材技能。

4)及时发现火险隐患,向公司主管领导报告安全检查中发现的火险隐患,并提出整改措施。

5)将所有消防安全检查资料整理归档。

(4)消防安全检查工作标准

1)消防检查人员每月必须检查一次所有灭火器的安放位置是否正确,铁箱是否牢固,玻璃有无破损,喷嘴是否清洁、畅通。

2)检查消火栓的箱门开启是否灵活,箱内水枪、水带接口是否按要求放在正确位置。

3)每周检查一次室外消火栓及结合器。

4)定期检查各部门落实防火安全的执行情况。

5)定期抽查考核员工消防安全知识和操作使用消防器材技能。

6)每次检查记录存档。

8、消防器材管理、保养规定

(1)消防器材必须编号登记、布置合理、配备规范。

(2)公司内各部门需添置灭火器材时必须由各部门主管上报办公室,并办理申购手续,不得随意动用其它部位器材。

(3)消防器材必须定期保养、清洁,发现破损立即报修或联系相关厂家进行维修,保证消防器材完好。

9、停车场(库)防火安全规定

(1)停车场(库)内严禁吸烟。

(2)汽车进停车场(库)后,严禁擅自从油箱内抽取汽油。

(3)汽车上带有桶装汽油、柴油或者是汽车油箱漏油,禁止驶入停车场(库)。

(4)汽车进停车场(库)后,驾驶员、车辆管理人员应对车辆进行安全检查,确保无火险隐患。

(5)停车场(库)内不得存放桶装的汽油或柴油。

(6)停车场(库)内配备性能良好的消防器材,并定期进行检查。

(7)停车场(库)内严禁修理机动车辆。

10、监控系统操作制度

(1)加强学习,不断提高业务技能,熟练掌握监控系统的操作。

(2)值班员必须严格按照操作规程监控录像,爱护设备,不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作,严禁私自在电脑上安装各种软件,不得进行玩游戏、打字等其它操作,确保其正常运作,违者从严处理,并承担所造成的一切后果。

(3)未经上级部门主管批准,不得随意播放监控录像的录像内容;

(4)未经上级部门主管批准,无关人员不得进入监控室;

(5)保持监控设备的清洁,定期进行擦拭、维护;

(6)确保监控室的卫生和秩序,营造良好的工作环境。

11、消防监控室管理制度

(1)消防控制室实行24小时值班制度,严密监视所辖区的安全状况。

(2)值班人员要严格遵守交接班制度,不得迟到、早退、脱岗。

(3)严禁无关人员进入消防监控室,消防监控记录不得外传。

(4)消防监控操作台面应清洁整齐,物品摆放有序。

(5)上班期间不得大声喧哗、打瞌睡、看书报、吸烟等做与工作无关的事。

(6)遇突发事件应沉着冷静,按操作预案进行操作,并及时向领导汇报。

(7)切实做好消防监控设施设备的维修保养工作,加大对各监控点、重点部位的巡检力度。

(8)做好消防监控室的卫生和防破坏工作。

12、消防监控室执岗制度

(1)为防止夜间有车辆被盗砸事件发生,夜班执岗后把画面调到拟定的几个重点部位(外围位置),此规定按四季时间变化长短来定。

(2)一经发现烟感、手报、声光报警立即排除。手报一定要拿灭火器走步行梯到达报警地点,排除火警。

(3)夜班执岗,在监控消防、五方对讲的同时,要注意小区内外的探头,发现不安定因素立即报告值班班长。

(4)要保持中控室室内卫生,保持室内整洁,衣服等物品放入厢内,不要摆在明面。

(5)在夜班执勤时如发现监控室夜间闭灯,有火警迟迟不到位者,包括白班发生手报不按规定拿灭火器走步行梯的,按情节严重程度处理。

(6)中控室人员要熟练掌握各种消防设施设备的使用方法。

九、巡逻管理制度

目的:合理的排班布岗及科学的巡逻路线,节约人力、物力、财力,确保所管物业及业主的安全。

(一)职责

1、项目经理、秩序维护部主管负责排班布岗及巡逻路线设计,工作中的指导、监督与管理,并根据实际情况的需要及时予以调整;

2、班长负责带领全班人予以落实、指导、监督检查;

3、经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。

4、秩序维护员负责各项工作的具体实施。

(二)人员配置及排班布岗应注意事项 1、充分体现出管理高效性与服务的亲和性 2、节约成本,合理配置人员 3、人防与技防相结合 4、充分考虑物业档次及客户的要求 5、充分考虑物业的结构、地形、地貌(如周边治安状况) 6、充分考虑秩序维护员的综合素质 7、岗位设置要全面、定点、定人,防止出现管理盲区 8、人员不宜经常更换 (三)设计巡逻路线应注意的事项

1、在时空控制上应注重系统管理:根据小区实际状况采取定线与不定线相结合的巡逻线路,点与线结合的方法;

2、经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;

3、要方便、快捷、全面; 4、要设巡更点、巡逻要定时、定量; 5、注意岗位间的交叉巡逻; 6、执行人在巡逻时要灵活变换路线,以免他人掌握秩序维护的巡逻规律; 7、要有实时的巡逻情况记录。

(四)巡逻的方式

1、定时巡逻与不定时巡逻 2、穿制服巡逻和着便装巡逻 3、白天巡逻和夜间巡逻

(五)巡逻路线的制定

巡逻路线及巡逻工作职责由秩序维护部主管制订,巡逻工作由班长安排巡逻力量和人员,并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则,一是要切合实际,覆盖面广、范围大,符合公司对外控制和治安管理要求;二是定点不定线,制定中选确定必须途经的点(要害部位)。然后确定路线,可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配,制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求,划分出一段时期内需要重点行进秩序巡逻加强控制的区域,短时间内反复途经重点巡逻点,巡逻中交叉使用,三是定点定线原则。

秩序维护部工作程序

一、爆炸及可疑物品处理程序

1、秩序维护部接到小区区域内发现爆炸物品或爆炸事件的通知后,应迅速赶赴现场设定警戒区,阻止任何人进入,立即通知工程部、客服部及公司领导到场,并通知公安机关及消防局。

2、对爆炸物区域进行控制,抢救受伤人员,疏散其他人员保护好现场,等待公安人员到来。

3、不要触动爆炸可疑物品,应等待公安人员来排除险情。

4、严格控制各出入口,对形迹可疑人员进行盘查。

5、通知工程部人员立即关闭附近由于爆炸可能引起严重事故的设备设施。

6、如发生爆炸事件,项目部人员应与急救中心联系,负责伤员的抢救工作,客服部负责解释工作,耐心做好安定业主情绪的工作。

7、秩序维护部负责寻找报告人,当事人及目击者,并对其进行询问,做好详细记录,待公安人员到达后,如实向其报告情况。

8、协助其他部门做好善后工作。

二、醉酒闹事或精神病人应对程序

1、醉酒者或精神病人失去了正常的理智,有些甚至处于不能自控的状态,很容易造成伤害,秩序维护人员应按如下方法进行处理:

2、耐心进行劝阻,不让其进入小区闹事,影响业主。

3、如劝阻无效,应立即将其阻拦在小区门外,令其离开秩序维护管辖范围。

4、如果熟悉或认识醉酒者或精神病人,应设法立即通知其家人或工作单位,请他们派人领回,并采取控制和监护措施。

5、若醉酒者或精神病人有过激动和危害小区安全的行为,秩序维护人员应迅速将其制止,并通知或强制送交公安部门处理。

6、处理过程中应讲究方式方法,既不准蓄意伤人,亦要注意保证自身安全。

三、打架斗殴处理程序

1、打架斗殴是扰乱社会治安秩序的违法行为,秩序维护人员如在值班期间发现小区范围内打架斗殴事件,应做如下处理:

2、坚持原则,敢于上前制止。

3、立即劝阻双方当事人,劝散围观群众。

4、如情况严重应立即扣留双方打斗人员,收缴打斗使用的凶器,并立即报告公安机关。

5、如双方不听劝阻或制止无效,事态继续发展难以控制,应迅速报告公安机关,协助配合公安人员进行处理。

6、如有重伤者应立即送往附近医院抢救,并派人看守直至公安人员赶到。

7、做好善后工作。

四、处理推销人员工作程序

1、各岗值班人员应严格控制和阻止推销人员进入小区。

2、在各座门岗的醒目位置设置“谢绝推销”的明显标志,以提醒进入小区的人员,小区内禁止一切推销性质的活动。

3、门岗秩序维护员注意观察进入小区的人员,发现有私自进行各类推销活动的嫌疑人员要婉言谢绝。

4、巡逻人员注意发现可疑人员,特别是反复多次进入不同房间的人员,遇到此类人员应主动上前询问,确定其身份,如是推销人员应立即带回秩序维护部。

5、对私自进入楼层的推销人员,由主管以上人员与其谈话,要问清其身份,并令其出示有效证件(身份证、工作证、暂住证等)进行详细记录予以存档,并对其进行批评教育。

6、如果推销人员无任何证明或有效证件,应暂时扣留所推销物品,让其回单位开具证明或取回有效证件核实后,归还物品。

7、处理完毕后,由秩序维护员送其离开小区,并提醒其以后不准再来小区推销。

8、对于在推销中影响了小区的正常秩序,受到业主投诉的应责令其写出书面检查,如果涉嫌违法行为应通知公安机关。

五、发生盗窃案件处理程序

1、秩序维护人员如发现盗窃分子正在做案,应立即报告上级,组织人力当场制止,连同证据(做案工具、赃物)送交公安机关处理。(注意保护自身安全,必要时可尾随并报警)

2、失主在现场的要一起到公安机关报案、作证和配合公安机关处理,失主不在的应设法通知。

3、发现盗窃分子已逃离现场时,应立即组织秩序维护人员对小区顶层平台至地下车库的卫生间、开水间、垃圾桶、通道门后以及消火栓内进行清查,寻找可疑线索。

4、保护案发现场,阻止无关人员进入,更不准任何人触摸现场痕迹和移动现场的物品,并将现场人员进行记录。

5、立即报告公安机关,听从和协助公安人员处理。

6、对重大可疑被窃现场,应将事主和目击者的情况如实向公安机关作出详细报告。

7、对可疑作案人员,可采取暗中监视或设法约束,交公安机关处理。

六、发生抢劫案件处理程序

1、秩序维护人员在值班期间发现公开使用暴力、威胁或其他手段如打、砸、抢、强行掠取公司和业主财物的犯罪行为时,要切实履行秩序维护人员的职责,必须立即进行制止。

2、如在小区内部发生劫案,应立即通知秩序维护员关闭大门严格检查,并组织人员对小区进行仔细清查。

3、如发现犯罪逃走,应想方设法进行尾随追赶,并调动周围群众协助抓获。应注意在保障自身安全的前提下进行。

4、如确实追不上时,应看清犯罪分子的人数、衣着、面貌明显特征、身体特点、所用的交通工具及其型号、品牌、特征等及时上报秩序维护部。

5、保护好现场,阻止无关人员进入,劫匪遗留的凶器、作案工具等物品不要用手触摸,如无固定作案现场,无法将劫匪遗留的物品留在原处的,要使用手套进行捡拾,以便交给公安机关处理。

6、访问目击群众,收集发生劫案的情况,提供给公安机关,同时公安人员未勘查现场或未勘查完毕不能离开。

7、事主或在场群众如有受伤的,应立即设法送往附近医院进行抢救医治,并及时报告公安机关。

七、电梯困人处理程序

1、通过监控观察电梯内人员情况或接到有人困梯报警后,马上用电梯内应急对讲系统向乘客了解梯内人数和健康状况,告知故障正在处理中,很快有人前来解救,稳定被困者情绪,在与被困人员保持联系的同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层、被困人数、被困人员状况等通知秩序维护班长、工程部、电梯公司。

2、通过对讲系统通知巡逻员、管理员迅速赶到困梯楼层,协同解救被困人员。

3、电梯内如有小孩、老人、孕妇或出现供氧不足的情况须特别留意,必要时请求消防员及救护车协助。

4、对救出被困者后,须询问其是否不适、是否需要帮助等,如有人表示不适,应立即送医院观察。

5、监控中心必须记录事件从开始到结束的时间、详细情况及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间,各种车牌号码等。

6、监控中心保留相关录像以供查验。

7、秩序维护经理或主管应将事件处理详细情况向管理处经理报告。

八、暴风雨天气应急处理程序

1、阴雨天气要在主要出入口增加清洁员工,加强拖抹地面,并及时清理地面杂物,保持地面干爽,并放置“小心地滑”指示牌,提醒客人小心通过,以防摔倒。

2、防风

(1)检查大厦所有门窗是否关上。

(2)检查各排水道,确保无泥沙、杂物及塑料代淤塞。

(3)在大堂告示牌上贴上强风警告标志,通知用户采取防护准备。

(4)准备好沙袋。

(5)持续收听气象台发布的有关信息。

3、检查地下各排水渠是否畅通,检查各沟渠、地漏的清扫工作落实到人,特别在风雨来临时更要多巡查,及时发现问题,排除隐患。

4、防洪:在地势较低的部位要做好防洪措施,如备置足够的沙包,以防备地面水浸时筑坝拦水;地下车场的出入口最好设置拦水挡板,以防洪水进入。

九、水浸事件处理程序

1、当值各岗秩序维护员如发现小区内水浸,应立即将出事地点和情况报告班长,同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口,以免电梯受损。

2、当值班长接报后应立即赶到现场查看情况,组织抢险。

3、设法查明水浸原因,并采取有效的阻截措施。

4、组织当值人员根据水浸情况,协同工程部采取有效措施,如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣,在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等,尽可能减少水浸所致的损失。

5、水浸排除后,立即通知清洁员清除积水并清理现场环境,通知工程部查明故障原因,修复受损的设施,尽快恢复小区的正常运作。

十、煤气泄露的处理程序

1、出现煤气泄露,不准在现场使用对讲机,严禁按门铃,打电话等一切能冒火花的工具。

2、打开所有能打开的窗户轻轻推开,疏散气体。

3、通知队友或设备工迅速关闭煤气总阀或分闸。

4、轻敲门呼唤业主、若业主无应答时,在感觉气味疏淡时(或带上防毒面具),在保证自身安全的情况下由隔壁的窗户爬入或破门入内救人。

5、如有人昏迷,应及时抢救,尽快护送中毒者到就近医院。

6、通知上级领导到场,通知煤气公司负责人到场。

7、配合有关部门查明原因,了解情况。

日常工具管理规定

一、警棍佩带使用规定

1、警棍是秩序维护员执勤时佩带的自卫防暴器械,秩序维护员应严格保管和使用,不得将警棍转借他人; 2、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍; 3、处理一般问题时,不得手持警棍或用警棍指着客人讲话; 4、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下,秩序维护员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人; 5、当值人员要妥善保管所佩带的警棍,如有遗失或损坏,要照价赔偿; 6、交接班时要检查清楚后再交接,接收人发现警棍被损坏而不报告,由当值人员负责赔偿。

二、对讲机使用管理规定

1、对讲机是秩序维护部必备的重要通讯工具,全体秩序维护部人员必须执行对讲机使用规定,熟悉对讲机的性能,爱护并熟练地使用对讲机; 2、持机人负责保管和使用对讲机,禁止转借他人或将天线拆下来使用;

3、呼叫对方时,先报自己岗位,再呼对方,并在最后讲“收到请回话”;

4、收接方回话后,呼方要简明扼要地将情况讲清楚,收接方收到情况或信号后,应回答“清楚”或“明白”;

5、用对讲机讲话时应控制音量,不得影响他人正常生活、休息。使用规范礼貌用语,严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。严禁虚报警情,违者严惩;

6、严格按规定频率使用,保证与其他值班人员保持通讯畅通。发现对讲机有损坏或通讯失灵,持机人应立即向直属上司报告,由部门主管检查后交供应商维修,严禁自行拆修; 7、充电池不能经常更换,必须按规定时间(8-12小时)轮换使用。严对讲机在更换充电池时必须先关掉电源和主机上的开关,保护和延长电池的性能、寿命和使用效果。 8、交接班时,交机人要讲明对讲机当班使用状况;接机者当场查验,发现损坏或通讯失灵,立即报告当值班长。

9、遵守“谁使用,谁保管;谁损坏,谁负责”的原则。

三、消防设备设施管理规定

1、消控中心主控室值班人员应每天擦拭主控台,保持主控台洁净无灰尘,设施摆放整齐有充,不得堆放杂物及易燃物;

2、值班员每日检查主控台控制按钮标识是否完整清晰;

3、秩序维护部每周应对主控台控制按钮的有效性进行检测;遇有失灵情况,应立即向工程部报修;

4、定期进行消防联动测试,报修与测试均应做相应记录;

5、定期按《消防设施检查表》的内容对消防给水管网、消防给水池、消防栓、结合器等设备进行检查,对破损、故障、失灵、缺件等及时进行处理,确保消防设施处于随时正常投入使用;

6、形成消防设施检查记录;

7、每季度需测试的项目:电梯迫降首层,消防广播、灭火装置、气压罐、消防电话插座、消防应急灯,于1、4、7、10月初进行,由秩序维护部主管安排具体执行班组,形成记录并签名;

8、每年一次烟感报警定期测试,时间安排在每年6月上半月,由秩序维护部主管安排具体执行班组与消控中心配合执行;

9、每月一次(每月初)定期进行消防泵测试,由工程部执行测试,秩序维护部配合共同做好测试情况的记录;

10、每半年一次(每年1月、7月)初定期喷淋放水测试,由工程部与秩序维护部共同执行测试,并形成记录;

11、每半年一次(每年1月、7月)做正压送风测试,由工程部与秩序维护部共同执行测试并形成记录;

12、每半年一次(每年1月、7月)做地下室风机定期测试,由工程部与秩序维护部共同执行测试并形成记录;

13、每季度一次(每年1月、5月、10月)消防栓紧急联动按钮测试,由秩序维护部与工程部共同执行,并形成记录。

四、智能化设备管理规定

1、每周一次对周界红外报警系统每对红外探测器、闪灯、射灯做报警测试,由秩序维护部具体组织;

2、小区边界巡查过程中发现有乔木枝条对红外对射造成干扰应及时调协景观部门削剪;

3、监控中心监视器不能正常显示图像或其它故障时,应立即向本部主管与工程部报修,本班做好故障发生日期与正常使用日期的记录;

4、每日巡逻过程中检查摄像机的安全状况;

5、巡逻过程中巡更棒、巡更点出现故障、损坏,或巡逻记录中出现漏打、能显示、错显记录时,应及时对巡更点进行检查并修复;

6、小区主入口、单元门禁系统应每半年协调工程部做一次全面检修;

7、户内呼叫系统每月协调工程部做一次全面检修;

8、道闸系统电子显示器时间显示要准确,单位显示要改为XX物业公司;定期协调厂家或工程部对升降杆齿轮做加油保养;

9、每月一次逐一检查背景音乐音响效果,协调保洁部门对户外音箱清洁。

物业就不该存在。比大爷都大。物业最横了。根本不把业主放在眼里

如果物业公司真的能为业主提供良好的物业服务,我们当然欢迎。但是如果物业公司只管收费,但是所提供的服务并不能与所收费用成正比,这样的物业业主有权更换!

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